Şanlıurfa ili sulu tarım arazilerinde değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması: Harran Ovası örneği / A comparative analysis of land valuation methods under irrigated conditions of ;Şanlıurfa province: Harran plain

Abstract

Türkiye'de Kamulaştırma Yasası'na göre arazi değerinin gelirin kapitalizasyonu yöntemiyle tespit edilmektedir. Ayrıca belirlenen değer pazar kıymeti ile de karşılaştırılarak değerlendirilmektedir. Bu çalışmada Harran Ovası'nda belirli özelliklerine göre 14 köy gayeli olarak seçilmiş olup, örneğe çıkan 81 mülk sahibi ile anket yapılmıştır. Arazilerde uygulanan münavebe sistemine göre net gelir hesaplanmıştır. Araştırma Alanında aktif bir arazi piyasası oluşmadığı ve piyasa değerleri ile ilgili veri serilerine ulaşılamadığı için arazi sahiplerinin beyan ettiği arazi satış değerleri temel alınarak kapitalizasyon faiz oranı saptanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre bölgede kullanılabilir kapitalizasyon faiz oranı pamuk üretilen arazilerde %1, buğday-mısır üretimi için %3 ve mısır yetiştirilen araziler için %4 olarak belirlenmiştir. Bölge genelinde kullanılabilir kapitalizasyon faiz oranı ise %2'dir. Gelişmiş ve gelişmeye açık olarak görülen (imar,şehirleşme,sanayileşme vb. unsurlar açısından) arazilerde bu oran %1, şehir merkezlerine uzak, ücra arazilerde %2 ve tuzlu alkali arazilerde %3 olarak tespit edilmiştir. Çalışmada arazinin opsiyon değeri de hesaplanmış olup bunun için yargıtayı sulu araziler için belirlediği %5 kapitalizasyon faiz oranı kullanılmıştır. buna göre en yüksek opsiyon değerinin gelişmiş ve gelişime açık arazilerde ve en düşük arazi değerinin şehir merkezlerine uzak arazilerde olduğu belirlenmiştir. Araştırmada çiftçilere bir tarım arazisinden bekledikleri optimal nitelikler önem derecesine göre sorulmuş olup, arazinin tek parça olmasının en önemli özellik olduğu belirlenmiştir. Ana sulama kanalına yakınlık ve ana yola yakınlık takiben istenilen diğer ikinci ve üçüncü sıradaki nitelikler olarak tespit edilmiştir. Drenaj ve tuzlanma sorununun olmaması ile ilgili nitelik ise 7 ve 8. sırada önemli olarak bulunmuştur. Bunun nedeni ovada drenaj alt yapısının yeni döşenmiş olması ve sorunun ortadan kalkacağı beklentisi olabilir. Arazinin verimliliği ile ilgili nitelik önemsiz çıkmıştır. Bunun nedeni ise ovada çiftçilerin gözünde arazi parçaları arasında verm farkından ziyade konum farkının olmasıdır. Through the expropriation law of Turkey, land values are to be calculated via the capitalization of annual cash flows arising from farm activities on the land tract in question. The land value determined this way is further compared to its market value as well. In this study 14 villages were selected according to their specific classifications and a survey was conducted with 81 land owners sampled using face-to-face interviews. Net cash income earned by these sampled farmers was calculated based on rotation systems they use. Capitalization interest rate (discount rate) was determined by taking as the basis the land values declared by these farmers due to the lack of active land market in the region and inaccessible data on transacted values of land tracts sold. Study results have pointed out that prevailing capitalization interest rates are 1%, 3%, and 4% for the farm commodities of cotton, wheat-maise rotation, and maise, respectively. The 2% capitalization rate is acceptable for the region in general. The discount rate for farmland located in regions under developmental influences (e.g., urban and/or industrial expansions) is determined to be 1%, in the remote places far from city limits to be 2%, and in places where salinity-alkalinity is prevalent to be 3%. In addition, famland's option value is also calculated using the 5% discount rate determined by the supreme court for irrigated land tracts. In such a way, land tracts under urban/industrial development have the greatest option premiums while the fringe area land tracts have the smallest. In this research, sampled farmers are asked the question surrounding the matter relating to optimal features in their priority order they expect from farmland to have and depending on the results the most wanted characteristic about farmland is that it be defragmented as a single parcel. Proximity to main irrigation canals and proximity to major roads follow as the second and third important characteristics. Features regarding drainage availability and lack of salinity are ranked the seventh and eighth. The reason for this may be the expectation of farmers that the problem will fade away since drainage system on the Harran Plain is newly established. The yield characteristic of farmland is found irrelevant in this respect because farmers of Harran Plain attach more importance to location difference between land tracts than the yield difference.